一、2012年德阳房地产市场特征 1、土地市场供需大幅下滑。德阳市区2011年商品住宅用地成交面积1051.76亩，2012年商品住宅用地成交面积727.66亩，同比下降30.8%，下降幅度较大。 2、房地产投资及开（施）工量稳中有升。在依然严厉的2012年房地产宏观调控政策的影响下，多地房地产投资额及开施工量下行，但德阳房地产无论是投资额还是开施工量均“逆袭”全国，呈现大幅上涨的局面。截至2012年11月，德阳市区房地产投资39.76亿元，同比增长54.2%；市区房地产施工面积达到508.3万平方米，同比增长21.4%；市区新开工面积达到了156.6万平方米。 3、商品房销售回暖明显。随着房地产政策的微调及开发商的“降价走量”，刚需逐渐回归，德阳房地产市场普遍反映2012年楼市从下半年回暖迹象明显，成交量增长幅度较大。2012年全年城区住宅销售面积105万平方米，同比增加43%。 4、销售价格呈下降趋势。2012年德阳市区商品房销售均价走势起伏较大。2、3月份在“降价走量”的策略下，商品房销售均价跌至谷底。随着销售旺季的到来，商品房销售均价开始回升，至5月创下年度最高价格。其后，商品房销售价格起伏不定。截至年底，成交价格收尾在4400元/平方米，年底与年初差价在208元/平方米，下降幅度达到4.5%。 二、德阳市各区域板块现状及展望 1、板块划分。根据德阳的城市规划及城市发展状况，结合目前德阳房地产市场的发展状况，市区房地产市场板块划分为城北片区、黄河片区、老城区、旌东片区及旌南片区等五大房地产板块。 2、板块界定。城北片区：黄河西路以北，西至宝成铁路，东攘旌湖；黄河片区：凯江路以北，西至旌湖，东至成绵高速；老城区：北至黄河西路，西至华山北路，东至旌湖，南至珠江西路；旌东片区：北至黄河东路，西至旌湖，东至成绵高速，南至珠江东路；旌南片区：北至珠江西路，西至华山南路，东至庐山南路、南至成绵高速。 3、板块现状及展望。 3.1 城北片区——区域成熟度不高。作为老城区的北部延长线，城北片区发展较为滞后，项目很少，楼盘品质一般。虽然可依附老城区的配套，但区域内尚无大型商业中心、大型综合市场等，缺乏支持品质生活的必要条件。 3.1.1区域土地市场。城北片区2012年共成交2宗商住地块，总面积71.8亩，成交地块的规划总建筑面积为17.13万平方米，预计未来此片区的面市项目规模不大。 3.1.2区域房地产开发。城北片区目前在售项目5个(北辰观山水、东方阁、民福苑3期、龙湾上城、春天印象)，无待售项目。从销售情况上看，片区总体销售平均去化率在38%左右，面市项目的库存/待开量约为36万平方米，目前销售均价在4100-5500元/平方米之间。 3.1.3区域展望。虽然目前城北片区发展较为滞后，但其未来有很好的发展空间。该片区的自然资源得天独厚，工业企业少，适宜居住。 3.2 黄河片区——高尚居住区彰显居住价值。黄河片区拥有开阔水景、黄河广场，充满城市新区的高雅气质；区域内市、区两级行政机关及警官学院、市一中等和市政配套设施已日臻完善。从区域价值上看，成-绵-乐城际高铁德阳城北换乘站也设在黄河片区的河西，价值潜力巨大。 3.2.1区域土地市场。黄河片区在2012年共成交2宗商住地块，成交地块的规划总建筑面积为12.18万平方米，未来新入市的项目及规模较近些年有大幅度萎缩。 3.2.2区域房地产开发。黄河片区目前在售项目8个(希望城、瑞琪曼国际社区、七彩城、七彩城顺兴苑、山海天、上东风景2期、黄河畔岛、翰城国际)，无待售项目。从销售情况上看，黄河片区总体销售平均去化率达到81%左右，在整个德阳市区位于首位。片区目前销售价格在4100-6500元/平方米之间，目前库存/待开量为18万平方米。 3.2.3区域展望。随着市、区两级政府进一步，加大力度的开发打造，商业、会展等更多配套设施的完善，逐步弥补黄河片区的空白，一个集商业贸易、休闲健身、商务会议等多种功能为一体，宜居、宜业、宜商的高品质生态片区即将呈现。较低的存量房源、未来入市项目的减少，加上人们对这一片区的认可，预见其区域住房价格坚挺。 3.3 老城区——城市生活核心商业购物域 德阳老城区作为德阳的核心，商业繁华，生活配套非常完善。便捷的交通，成熟的商业环境，完善的医疗保障，让老城区成为德阳购物、娱乐、饮食，以及商务办公的最佳之地。 3.3.1区域土地市场。老城区去年成交1宗商住地，成交地块的规划总建筑面积为6.87万平方米，老城区可开发土地量依旧最小，未来供应量将持续下滑。 3.3.2区域房地产开发。目前片区主要在售项目9个(东方御景、西都名苑、凯旋国际、汇通大厦、湖畔新城、鑫沙时代、水岸花都2期)；待售项目1个(新里程·尊域)。区域内项目体量均较小。据调查，老城片区平均去化率在53%左右，处于中等水平。片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间；区域内目前库存/待开量为34万平方米。 3.3.3区域展望。随着老城区快速发展，可供开发用地日益减少，旧城改造将是老城区房地产发展的方向，新入市项目也将以小项目为主，但开发项目将逐渐引入一线城市的开发理念，小幅度升级现有落后的商业形态与改变传统的住宅小区概念。 3.4 旌东片区——挖掘区域价值，板块向东扩张 旌东片区作为德阳新兴城区，如今已经形成房地产开发、生活配套、城市设施等都十分完善的成熟区域，成为德阳城市“副中心”的代表区域。 3.4.1区域土地市场 旌东片区2012年共成交4宗商住地块，总面积108.33亩，占全市成交总量的14.9%；成交地块的规划总建筑面积为24.48万平方米。 3.4.2区域房地产开发 目前片区在售项目9个(金湖名城、凯江新城、鑫恒香延、四汇·左右、时代庐山、世纪美郡、力创·锦苑、友山公馆、庐山星座)；待售项目3个(望龙东郡、东湖尚领、嘉皇·心悦城)，共12个项目。由于区域范围受限，在售楼盘的规模都不大。从销售情况上看，旌东片区平均去化率在35%左右。片区目前成交均价在4200-5200元/平方米之间。区域内目前住宅库存/待开量为60万平方米，在未来时间内，竞争将会激烈。 3.4.3区域展望。旌东片区拥有的成熟生活配套、教育资源、自然资源将大大提升其区位价值。由于区域内的土地储备等也已基本达到饱和状态，可供开发新建的空间有限，旌东片区的发展主要沿庐山路方向外扩至京昆高速，预计以后开发量将有所下调。 3.5 旌南片区。是市政府倾力打造的城南起点站、城市副中心。区域内交通便利，环境宜人，其醇熟的生活氛围和未来升值潜力，会吸引开发商前来开发这片热土。 3.5.1区域土地市场。2012年旌南片区成交5宗商住地，面积448.87亩，规划总建筑面积为55.86万平方米，在整个市区范围内潜在开发规模最大，是全城新开项目最集中的区域。 3.5.2区域房地产开发。目前片区在售项目16个(银鑫·五洲广场、城南一号、南城都汇、CLD未来城、汇乐国际·逸家、凯丽景湖三期、艺墅南岸二期、保利国际城、正基首席、鼎虹蓝域、温莎湖畔庄园、天籁福、明源国际、世纪美郡、华庭阳光二期)；待售项目2个(旌城天际、香江华府)。从销售情况上看，旌南片区平均去化率在40%左右，处于中等水平。片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间；区域内目前库存/待开量为124万平方米(不含保利国际城)。在很长一段时间内，区域内竞争均较为激烈。 3.5.3区域前景。旌南片区作为德阳的南大门，是市政府重点规划的城南副中心，将是高品质社区聚集和配套最完善的区域。保利国际城等项目大型商业的呈现及各项目的陆续入住，人、商气将极大提升，并且活跃的土地市场也使得该片区在未来几年内将是整个德阳市区房地产市场发展最为迅速的区域。 三、2013年德阳房地产市场展望 1、房地产政策——从严从紧的调控基调不变。2013年1月，中央“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年房地产市场调控的基调。近期提出了住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标，这将有助推动后市保障和市场的均衡式发展。 2、商品房供应——供应量充足，竞争激烈。据调查，目前市区面市商住项目53个，其中47个项目在售，6个项目待售，库存和待开量约为272万平方米(不含保利国际城)，加上2012年成交地块潜在的114万平方米商品房，市区潜在住宅供应将达到426万平方米以上。虽然这些潜在供应量将会陆续上市，商品房供应依然过大，加剧德阳房地产市场的竞争。 3、商品房需求——刚需为主，稳中有升。从严从紧的房地产宏观调控下，投机、投资性需求受到打击，改善性需求受到抑制，市场以刚性需求为主的需求结构不会发生根本性的变化。同时由于德阳房地产市场供应量巨大，开发商依然需要“跑得快”。在政策及开发商为“跑得快”推出优惠策略的双重刺激下，2013年市区的商品房需求将会稳中有升，预计全年的商品房需求量在120万平方米左右。 4、房价水平——价格触底反弹，但涨幅不会太大。从2012年德阳商品房销售价格走势来看，4400元/平方米左右的价格是德阳商品房比较合理的价格水平，这已较2012年初的4600元/平方米左右的成交价格下降了200元/平方米，目前德阳的房地产价格已触底。预计今年德阳的房价水平将会出现一定的反弹，但总体涨幅不会太大。 5、热点区域——旌南片区。随着城南副中心的建设及保利进驻旌南片区开发，该片区的发展异军突起，房地产项目多且品质较高，已成为德阳房地产板块开发的样板。同时随着黄河片区新盘推出的放缓，区域开发已逐渐成熟，旌南片区热度会不断升温。 四、德阳房地产行业发展中的问题及建议 尽管随着房地产市场的渐渐回暖，但由于楼市大量开盘，供应量不断增加，空置房多。同时，在开发建设中涉及各部门的关口、前置条件多，行政和中介收费、不合理的项目多。据不完全统计，完成一个项目的申办需要盖约100多个章、收费项目大小项近100多个，涉及10几个部门，其中有的部门粗略统计达60几项。对建筑房地产企业进行监管和执法的一些部门，“以查代管、以罚代管”现象普遍，企业难以承受，监管和执法环境差。 在市工商联召开的建房企业座谈会上，大家普遍认为房地产行业面临开发周期变长、利润下降、财务成本和各项成本增加的诸多现实问题。许多企业真实地反映，他们待售的楼盘并不是“尾盘”，可见建房行业企业经营越来越困难，－旦资金链断裂，将会发生建房企，特别是一些中小建房企“跑路”的危机。我们建议： —是由市纪委、市监察局牵头，由市建房商（协）会参加组建“德阳市建房产业收费清理整顿领导小组”，彻底清查不合理的，如“地震评估、防雷审查、节能环评、水保、白蚂蚁治理费”等部分行政事业性收费，减轻企业的成本压力。 二是对拍来的土地，仍要企业做规划环评、在开工建设中排污费已列入水费征收，仍重复收取、在建工程己使用商品混凝土，仍收取散装水泥基金等问题，相关部门应免做、免收，降低企业负担。 三是缓征和降低“维修基金、异地人防建设费”收取，维持原“收取标准”（如维修基金成都52元/㎡，德阳分了几个档次，其中12层以上楼盘139元㎡；异地人防建设费从过去的每平米10多元，增至现在每平米40元）。 四是改变土地供给方式，适当调低地价，降低土地开发成本，增加商业、旅游、文化等用地在容积率中的占比（现为25:75）。 五是支持本地企业联合参与项目招标，在确保工程质量的前提下，不要对本地中小企业设置“投标前置条件”，对本地和外地建房企业应一视同仁。