近年来，随着灾后重建，经济平稳增长，我市建筑房地产业呈现快速增长态势，得到了前所未有的发展，为地方财政做出了重大的贡献，但随着不断出台一系列宏观调控政策，特别是2011年以来一系列调控文件的出台，老百姓对住房的刚性需求下降，建筑房地产市场出现了疲软现象，对行业发展造成一定的影响，建筑房地产业继续在挤压与淘汰中成长。 一、行业发展现状 1、成交量 据统计局资料显示，今年一季度全市住宅销售20.17万平方米，二季度销售34.2万平方米，1-6月份成交总面积达54万平方米，同比增长74%。 2、成交价 从今年5月份开始，交易量开始有增长的趋势，但是从价格上来看，3、4月份的住宅销售价格明显下降。据了解，今年上半年我市住宅成交均价为4380元/平方米，相比2011年上半年4850元/平方米下降了近10%；去年四季度的房价4650元/平方米，今年的房价从1月份就开始下跌，2月份是4400元/平方米，3月份持续下跌至4150元/平方米，4月份4000元/平方米，直至5月份，才略有回升。 3、存量及土地 据不完全统计，目前，我市房地产市场商品房存量为134万平方米左右，预计下半年新增供应量70万平方米左右。到年底，总的可售房屋约200万平方米左右。如果按照2011年成交量73万平方米测算，如明后年没有新开工项目，200万平方米要卖2年零7个月。 德阳今年公开拍卖的土地，绝大部分流标，按照起拍价计算出的楼面地价加上其他各项成本，成交楼价成本在3800-3900元/平方米，基本无利，而且大多房企资金紧张，没有实力和信心购地，土地的流拍更为以后艰难的供大于求雪上加霜。 4、对目前市场的综合分析 —是德阳楼市未来面临人口增量不足，带来的是需求不足，目前中心城市对周边缺乏吸引力，成绵复线及成兰铁路、德阿公路等重要交通项目的实施，区域位置发生了改变，也加快成都购房对什邡、绵竹、广汉的吸引，交易量会有增加，预计今年下半年会和上半年的50万平方米持平，达到全年100万平方米的成交量； 二是德阳的需求是有的，但相对是人口增量不足，问题在于供应量过大。据不完全统计，我市现阶段待建、在建、在售的项目就有100个左右，交易量虽然在增加，但开发企业却感到房子没卖出去几套； 三是近期销售量有所增长，这是因为国家政策见底、金融政策放宽带来的信号、刚需的释放，但这样的刚需释放不会一直持续，预计下半年的交易量和成交价格也不会比上半年有较大明显增幅。房价上涨因后劲不足，价格难以维系，同时因价格下降，导致企业利润率下滑，增收不增利； 四是因土地成本及其它原材料等要素成本上升，高库存、高负债，企业降价跑量，净利减少，受限购限贷影响，房企面临双重压力，尤其中小房企亏损面不断加大； 五是开发企业资金不足，投资乏力，交易量难以回升，缺少以价换量的动力。据调查，市场存量房明显增加，加之部分房地产企业出现资金链断裂，因无法偿还建筑款，“以房代偿”，这种现象下半年将加大。还有因资金紧张，在建楼盘封不了顶、停工待建、对在建工程无力续建、无法实现交工使用，出现“烂尾楼”问题的可能性增大，也易引起已购房者到期无法入住群体上访事件。如“鑫沙时代”已停工数月； 六是“城中村”改造风险较大，主要是成本高，环境相对差，销售困难，税费减免不到位，不少项目有亏损风险，一旦资金不到位，开发建设不成，也会造成群体事件发生，应引起党委政府和相关部门重视。 8月17日，在市工商联召开的房企座谈会上，企业普遍认为房地产行业已进入风险行业阶段，开发商面临开发周期变长、利润下降、财务成本和各项成本增加的诸多现实问题。以往只看到有高利润，没有看到高风险，现阶段已真正演变成为一个高风险、低利润的行业。许多企业真实地反映，他们待售的楼盘并不是“尾盘”。 旌湖开发区“正基首席”项目优惠促销起价3350元/平方米；城南城北多个品质楼盘推出“限价房”（如民福苑三期）3600元/平方米、3800元/平方米比比皆是；临湖“佳益湖畔”项目均价4200元/平方米；招商引资项目“新希望”项目4300元/平方米，精装修项目5000元/平方米的价格都可以买到；“城中村”改造项目是卖一套亏一套的状态。资金链紧张导致多数开发商选择了“以价换量”，甚至是“以亏损换资金链安全”，但仍“有价无市”，有的开发商为了减少因销售量不足日后与入住业主间因供水供电产生矛盾，不得将小区内已完工楼盘部分封闭，捂盘待销或“单体销售”。某开发公司“香庭”项目部，8月份仅售出1套，其它开发企业也大同小异，可见企业经营越来越困难，－旦资金链断裂，将会发生房企，特别是一些中小房企“跑路”的危机。 二、房企发展环境堪忧 调查显示，金融危机蔓延及产业政策调控及相当长时间内建筑房地产业将处于“存量消化”与“新建发展”并存态势，企业发展将“优胜劣汰”，面临资金紧张、融资难、税费重、发展环境差各种因素的影响，房产企业发展下行压力大，困难多。 1、缺乏协调和创新服务机制。针对房地产行业突出的“商品房空置”、土地“紧缺”与“闲置”矛盾并存，以及“发展环境、秩序”差问题，缺乏协调机制、管理和监督力度。 从市房管局调查，“东汽”地震职工安置房2期有300多套房未售出，放弃购房多达7000人左右；“二重”技术中心与领导层搬迁成都，将产生空房数量1000套以上；市内一家建筑开发企业反映，因拆迁纠纷，缴款数年拿不到土地，开不了工。另一方面，有土地的房企因“市场疲软”，不敢开发而造成囤积。针对市工商联提交的《关于处置我市闲置土地的建议》（市政协01号重点督办提案），市国土局回复中说，第一批已认定全市有29宗闲置土地，面积1120.632亩，其中大部分是房企存在土地闲置。 市建房商会反映，市工商局、市广电局和德阳日报争办“房产交易会”，由于之间不协调，参展企业每届只能在一家媒体宣传，达不到效果；一些部门通过“中介”、“协会”等 “搭车收费”。如交易会摊位捆绑收取广告费，高达6或7万元。“借牌投标”、“中标转包”、“低价中标”、“串标”、“陪标”引发工程质量、工资拖欠、劳资纠纷等一系列社会问题，都表明在建筑房产业发展中缺乏协调机制。同时与建房行业相关的政府职能部门多停留在计划经济管理层面，部门之间发布的相关信息出入较大，服务意识、行政执行力尚待加强。 2、不合理的收费项目多。 随着建房企业项目开建，涉及各部门关口、前置条件多，行政和中介收费项目更多。据建房商会不完全统计，完成一个项目的申办需要盖约180个章、收费项目20多个大项，100多个小项。涉及发改委、住建局、国土局、地震局、交通局、水务局、供电局、档案局等10几个部门，其中住建部门最多，粗略统计达60几项。并且有一部分项目是由行政部门指定到某个中介组织办理，否则不予审批。即使全部办完，交齐材料还要在20个工作日完成审批手续。企业普遍反映： 一是项目落地开建，申办手续时间长，最少要1年，甚至2年以上； 二是一个大的项目各项收费由原来的几百万，近年己近千万元； 三是收费中有很多不合理。如对拍来的土地（应是净地），仍要企业做环评；排污费已列入水费征收，仍再次收污水处理费；在建工程己全部使用商品混凝土，但仍收散装水泥基金等，收费项目种类繁多，且均按平方米收取——价高。 3、外来企业借牌来德投标势猛。据市住建部门统计，今年一季度全市建设开标项目245个，投资168亿元，而我市本地企业中标项目仅有79个，仅占开标项目个数的32.2%，占比为24.8%，其余全部是外地企业。外地企业虽然给德阳城市带来先进的建筑设计理念和施工管理技术等，同时，也增加了本地企业的生存压力及税收流失。 三、几点建议 1、加快政策调整，给行业宽松的发展空间。党委政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境。要组织人大代表、政协委员定期开展对建筑房地产业市场秩序、政策落实和执行情况的监督检查；对招投标中“借资质和挂靠中标”、“捆绑收费”等扰乱市场正常秩序的违法违规行为适时纠正，坚决打击；对外地企业要采取单项备案措施，项目经理必须到开标现场，确保招投标公平、公开、公正。建议由市纪委、市监察局牵头组建“德阳市房地产业收费检查清理整顿领导小组”，彻底清查不合理的收费，减轻企业负担。同时进一步借助“作风转变年”活动，加大对建房企业发展环境的治理。 2、积极稳定建筑房地产业市场。—是建议缓征和降低“维修基金、异地人防建设费”收取，维持原“收取标准”（如维修基金成都52元/㎡，德阳分了几个档次，其中12层以上楼盘139元㎡，请市政府慎重考虑维修基金的收取和管理办法；异地人防建设费从过去的每平米10多元，增至现在每平米40元，建议减半）。清理“节能环评、散装水泥基金、水保、防雷审查、排污费”等部分行政事业性和中介机构代办收费，减轻企业的成本压力。据调查，开发企业的利润大部分来自于开发过程中的土地溢价，而非开发环节的利润。从目前的房价组成分析（楼面地价+建筑成本+税+费+利润），开发商的利润达不到所缴纳的税费，但同时还承担着巨大的资金风险；二是市场低迷，土地流拍多，根据市场供给状况，适时改变土地供给方式，适当调低地价，降低土地开发成本，增加商业、旅游、文化等用地在容积率中的占比；三是由分管“住建局和国土局”的副市长牵头，组成由住建、房管、国土、发改委、银行、公安、法院等部门和涉及建筑房产业的相关单位，如设计、监理、检测、消防等，以及建房商会（协会）等为成员，建立建筑房地产业发展会商机制，及时通报行业发展情况及存在问题，研究解决问题的措施，达到规范市场秩序，实现资源合理配置，提高行业整体市场竞争能力目的。 3、培育本地企业的市场竞争能力。一是针对我市建房企业数量大，规模小问题，引导企业树立科学发展，增强“资源整合”的紧迫感，使企业能够强弱联合“抱团”发展；二是应加强产业培训，提高企业思想和业务素质，打造高素质队伍，提升建筑开发企业提质升级达标；三是各有关部门严格控制房地产企业数量，提高房地产企业准入门槛，坚决杜绝实力小、资金不足、技术力量薄弱的小企业在当地从事房地产开发；四是贯彻落实国务院《关于鼓励支持中小微型企业发展的意见》（国发【2012】14号），“按照项目（工程）相关地方税收额返还5%措施”（“成本扣除”），支持本地企业联合参与项目招标；在确保工程质量前提下，不要对本地中小企业设置“投标前置条件”；“招标办”应聘请人大代表、政协委员及建房商会成员在内的“行风监督员”，对其招投标工作实施公开监督，确保优惠政策落到实处。