近日，苏州市工商联房地产业商会与市建设局、市房管局联合举办了“苏州市房地产市场半年度形势分析研讨会”，市工商联房地产业商会和市苏州搜房网对此次研讨会进行了网上全程直播。 　　研讨会由特邀主持人顾文华主持，出席本次会议的主要专家领导和企业分别是：苏州市建设局邱晓翔副局长、苏州市房管局住宅产业处陈登火处长、苏州市工商联总商会王仲钧副会长、苏州科技学院资深房地产专家盛承懋教授、苏州市兆丰不动产董事长、房地产营销专家杨肇锋博士、苏州市工商联房地产业商会史建华会长；有苏州市工商联房地产业商会的会员单位：吴中地产、东港集团、张家港金富房产、吴江恒达、太湖之星、巨岩景观、昆山金都房地产等；有本市知名的房产企业：港龙集团、高新中锐、招商地产、鑫苑房产、万科集团、仁恒地产、中海发展、苏州世贸、中新置地、中新房产等；有苏州市知名设计单位：园区设计院、苏州建筑设计院、苏州科技设计研究院；有新闻媒体单位：苏州日报、姑苏晚报、新华日报、扬子晚报、搜房网、365视点网、扬子楼市、苏州电视台五频道《家园》栏目组等；还有苏州保险协会和中国银行的代表等六十余人。 　　市建设局邱晓翔副局长给大家分析了苏州市房地产上半年的总体形势。他说：目前苏州房地产投资还是增长的态势。根据1到5月份的月报，全市房地产开发投资金额、新开发建筑面积、竣工商品房面积等统计数据显示，在去年比较高的增长比例上，还能保持增长，这是非常不容易的。所以整个来看，房地产开发投资的规模现在还是在持续增长。 　　在其他城市，包括一些一线城市，如广州、深圳、上海等的商品房价格已在急剧下跌。苏州却并没有出现这种情况，苏州销售是略有下降，但房价还在走高，这是苏州目前房产的形势。从中央目前的政策来看，调控是一个稳定的政策。国务院、建设部、国土局，一直强调要持续健康平稳地发展。现在大家都注意看中央的基调，就是持续、健康、稳定。虽然从2004年起，中央采取一系列的宏观调控措施，包括金融货币、财政税收、抑制行业的投资、控制土地储备的贷款，严控土地开发规模，抑制高档商品房、增加90平米以下商品住房、购第二套房的贷款规定、引导科学消费等等。 　　90平方米以下的中小户型的房子，是整个苏州的真正需求。中央这些政策，从表面上看是来约束我们房地产业的发展，但我们要全面准确的去理解，它实际上是想让我们健康持续的发展。所以不管是说稳定也好，还是国六条也好，目的是防止房地产业的大起大落。从苏州房地产行业内部的发展情况来看: 　　第一、要慎重开发项目。前一段时间，苏州多次拍地，苏州本地企业很少举牌，而外地的一些企业却举牌很积极，有一些涉足房地产领域不久的企业胆子却很大。我们还是要慎重些。苏州不像有些城市那样对70、90平方搞一刀切，按板块、按区域来确定。我想今后中低户型的房子，对苏州来说还是有刚性需求的，我们要充分把握好这个市场。 　　第二、经验积累和资本积累很重要。苏州的房地产有限，开发企业有1200、1300家，地方政府要求项目公司缴税的问题，大家前几年来说，这方面的问题很大。因为成熟的企业，向更大的市场发展，寻求自己更大的发展空间。有的除了在市区之外，还在周边寻找更好的发展机会。 　　第三、精耕细作。对项目要做深、做精、做贴切。苏州有很多低密度住宅，有些是风景区周边的，有些是太湖沿岸的。我们苏州本土的企业比较多，把价格优势、项目策划等等都做好。对其他一些普通商品房，也要做好工作。像有些房子面积不大，但是里面装了很多配套设施，像网络、宽带、家电等等方面的东西，房子也卖得很好。 　　市房管局住宅产业处陈登火处长从房产管理的角度作了发言： 　　第一、社会很关注。目前应该讲各行各业都很关注房地产市场，如果按市场规律办事的话，大家都应该把市场规律把握好。它有周期性，它不可能一直涨，也不可能一直降。我只是说一定要抓住市场的规律，让市场规律自由的调节发展。 　　第二、政府很重视。从今年年初，房地产的交易量有些萎缩，这个事情是政府所关注的。最近方方面面开了不少座谈会或者是调研会，这也是属于市场规律的。看看我们这几年的开发量、销售量、交易量的数据，如果我们按照人均35平方米的话，你说需要多少平米。我想买房子的人要根据个人的需要，根据自己的资金，加上有些市场上的一些因素。去年有的人可能已把今年要买的房子预先买下了。政府总体是希望房地产业很持续、很稳定、很健康的发展。 　　第三、数据很关键。也就是把我们手上掌握的几个主要的数据给大家说一下。 　　我们开发上的一些数据，主要有四个：第一是预售面积。我们今年1到6月份批准了284.06万平米，应该讲比去年同期相比增加了。第二为累积可售面积，就是可以卖出去的房子，是387.64万平米，这个数字比较大，与去年同期增长了61.28%。这与交易量萎缩是相辅相成的，交易量少了，没卖出的房子也多了。去年这个时候，库存量已经销售得差不多了。第三，实际销售面积是197.1万平米，与去年同比下降了41.08%。第四是销售价格，销售的平均价格是6879元，这是一个均价。这里面我们要提示一下，包括我们经济适用房、低收入家庭的保障住房都含在内。这个数据作为参考分析依据。 　　从某种程度上年我们现在是观望期。不能说我们媒体起了很大的作用，我想与媒体有一定的关联性。我记得上一次座谈会的时候，媒体报道房地产的情况，跟报导股市一样，这样对消费者的心灵肯定会有影响。 　　苏州有两个有利的方面。房地产这个行业最大的特点，就是区域性很强。第一是苏州的环境好。很多的人向往苏州这个美丽的地方。因为经济社会的发展，这个城市需要有很多人去住，这样房屋的需要量肯定是很大的。第二个优势是刚性需求。就是说苏州这个地方各类人才有很多。一些成功人士，一些精英人才，都需求房子。大家都说苏州的环境好，苏州的房子也好。大学生到苏州就业，外地人到苏州打工，经济条件允许的话，都会到苏州买房子的。从这点来看，房地产发展的信心还是很强的。 　　苏州科技学院、房地产研究资深专家盛承懋教授发表了几个观点： 　　当前国家有很多不确定的因素，并且这个不确定因素还在增加。而苏州的开发商、销售商、消费者面对的是决定性的房地产市场，面对的是一个苏州的房地产市场。房地产是不动产，但是有些媒体对不动产不太清楚，把各城市的房价，如深圳降30%，好象苏州也要降30%，美国降多少，中国也要降多少，实际上这个概念是错的。因为房地产是不动产，各地差异很大，所以我们要注重研究苏州的正面效益和负面效益，研究苏州的房地产市场，要放在长三角这个位置上研究。 　　关于政府保障住房这个问题，保障性住房究竟是一个什么样的范围？我觉得不要把保障性住房铺得太大了。政府买单我认为是有限的。今年年初温总理提出，中央拿出68个亿抗震救灾，如果地方能够拿出一部分钱，去建保障性住房。如果按建筑成本是2000元，每一套房子50平方米，就可以造34000套，大概每个城市是1000套。最近省里出台了一个政策，三年要建廉租房36000套。我们江苏12个地级市，也就是三年当中，每个地级市平均只能够解决3000套廉租房。所以中等偏下的消费者住房，主要不是靠政府买单，还是要靠市场配置。这条路要坚定的走下去。 　　再讲讲房价和可支配收入。我们每年人均可支配收入增长10%多，这个是什么概念？就是到2020年，我们人均年可支配收入是6万，也就是再过12年，人均月收入是7000元钱，我们拿这些钱，去买房价每年涨3%的房子，到2020年苏州的房价将近1万/平方米。我不相信房价会永远高上去，但是在长三角经济快速发展的时期，房价还是很高的。 　　苏州兆丰不动产公司的董事长、营销专家杨肇锋博士，从苏州的二手房市场角度做了一个精深的分析。他说：影响目前二手房市场走向的有三个阶段性的因素： 第一、银行放缓的优先次序。这几年大部分都是一手房做主导，像去年，苏州大概一手房成交了7.54万套，二手房成交了2.5万套。大概比例在1/3。所以相对的贷款政策，从央行，到地方，到各个分行，是偏向于一手房的。第二个优先是二手房的过户贷款；第三个优先才是二手房的抵押贷款。但从世界房产业成熟的国家来看的话，这个数字正好相反。在国外的话是二手房是第一优先，为什么？因为你抵押贷款的房子是看得见的，品质也是知道的，只要审核你这个人合格不合格，基本上是可以搞定的。我们一手房将来可能都变成二手房。将来整个市场，应该说二手房大于一手房，所以大家做决策的时候，不要忘了二手房这一块，全世界各国都是二手房在做主导的。 我们大家都知道，一手房的风险是绝对比较大的。第一可能是盖不完，因为资金链断裂，可能变成烂尾楼；第二可能品质有问题；第三因为有些税费没有交，可能过不了户；第四可能是业主付不起本利。我希望银行金融业应该调整它分配的额度，如果二手房趋化顺利的话，会影响一手房的成交量。 第二、就是7月1号调整我们房屋的评估价。在这个关键的时候调整这个，可能是加重了二手房成本的负债，更容易造成双方的观望这样的后果。 第三、我们二手房的税费太重了。前几年为了要宏观调控，为了要把房价压下来，各种的税费都出炉了。去年央行推出第二套房以后，这些税费开始一起产生作用，在行情上涨的时候变得火上添油，但是在行情拐弯的时候，它有助跌的作用。现在大家都知道，二手房都比一手房贵，为什么贵？因为税费增加了。很多楼盘的二手房要比一手房还要贵，原因就在这里。我再回顾一下盛教授的名言，解决住房保障的问题，政府是买不了单的。　　 　　市工商联房地产业商会副会长单位吴中集团副总经理张峰雨联系当前形势介绍了吴中地产近二年的企业思考。抛砖引玉引起恒达集团、晋合置业、鑫苑房产、港龙集团等各地产大鳄们的纷纷探讨，老总们在理性交流之余，对苏州市的房地产市场充满了期待，气氛非常热烈。 　　苏州市工商联总商会王仲钧副会长讲话说：今天的研讨会，是根据当前的房地产形势发展需要，要建立一个对策。苏州市工商联房地产业商会这几年举办了多次研讨会议，也得到了政府和社会的肯定。房地产业商会成立以来做了大量的工作，发挥了很好的作用。不仅仅搞活动，为我们的政府部门也做了很多信息沟通的工作。今天的会议，看到很多领导、教授，还有苏州市房地产业界这么多知名的企业家都来了。社会媒体也给予了很多的关注，表示衷心的感谢！ 　　苏州市工商联房地产业商会会长史建华作一个小结。他说：非常高兴大家与专家领导聚会在吴都会馆共同探讨房产发展的态势。我们现在苏州房地产市场的发展究竟是处于一种什么样的状态？下一步应该如何应对？刚才从领导、专家们介绍的数据上来看，苏州的成交量有所下降，这挑战。通过大家的分析，我们也非常清醒的看到，我们也可以非常清醒的看到，苏州是这样具有后劲的城市，它和深圳或其他地区有一些不同，苏州房地产发展的态势还是非常强的。 　　今天参加会议的有外来的企业和苏州本土的企业，其中有苏州知名的大型企业、苏州非常传统的老企业、中小企业，同时还有设计、施工、相关配套的单位、媒体的参加，本次会议是以房地产业为主体，相关产业、相关部门综合性的一次研讨会。也就是说，不是单纯从开发层面来看的，是涉及到更多的产业。就是以房地产为产业链，以房地产为主线，相关的产业和部门相互协调。房地产的发展，必须要整合更多的资源，必须要包含更多的信息。 　　房地产业商会自成立以来，在大家的支持下，特别是在市工商联，市统战部等部门的领导下，得到了充分的发展。从目前的形势来看，是对房地产企业的一个考验。我们的民营企业逐步壮大，我们的市场更加运营化。市场对房产的需求很大，对房屋的要求也越来越高，我们一方面要看清形势，把握投资，做好产品；另一方面，我们要走向系统、广阔的发展。这是对我们企业的要求，每一个企业都要取长补短、相互提升。在发展专业化方面提升，在企业管理、经营方面提升。我们在座的发展中的企业、大型的企业、还有本土的企业，大家一起提升。特别是外来的一些企业，他们能够在短时间内占领苏州，发展自己的产业，有很多的独到之处。实际上，这是我们这个商会组织的最大的目的，整合资源，取长补短。 今天这样的会议，我们今后要经常举办。我想今天我们讨论的是一个专题，一个项目，很有意义。下一轮很可能是房产科技。因为现在很多的企业，已经采用了比较新鲜的工艺、新鲜的材料和新鲜的管理模式，这对于提升我们房产应对形势来说，都是非常好的。我相信今天参加这次会议的人员，都能够非常慷慨地把自己的一些经验给大家分享。同时我们也准备了参观考察一个项目，我们以后每次活动，都要有一个专题一个项目。通过这样的一系列活动，一方面整合我们的资源，另一方面通过这种活动，来加强我们企业之间，会员之间，和政府的相关部门之间的一种联系，使我们更快的提升。 　　会后，各与会成员一起参观了由姑苏人家房地产开发有限公司开发的获得中国房地产企业文化论坛组委会评选为“中国最具文化价值别墅”的“姑苏人家”古典园林别墅。