4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），标志着我国公募REITs试点正式破冰。

　　据悉，公募REITs（不动产投资信托基金）自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。国际主流公募REITs为权益型，各国通常根据自身法律和税制采用公司型或契约型两种组织形式。经过半个世纪的发展，REITs已经成为世界上主流投资品之一。

　　千呼万唤始出来

　　《通知》称，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

　　目前，我国资本市场投资者直接投资基建的渠道较窄，主要以基建行业的贷款、非标资产、政府债券等债权类投资为主，参与的机构也多是银行等机构投资者，资产流动性也较为缺乏。而基建REITs可以为投资者提供全新的投资于基建的渠道，丰富资本市场投资品种，提升基建类资产的流动性，可以引入个人投资者、私募基金、公募基金等更广泛的参与者，最终形成一类流动性强、参与者广泛、回报相对较高的新的大类配置资产。

　　业内认为，站在当下这个时点，新一轮基建周期已经开启，基础设施公募REITs的推出无异于及时雨。同时，鉴于目前中国庞大的基建存量资产，REITs的潜力将是巨大的。

　　开启中国基建投资内生循环

　　在业内看来，基础设施REITs横空出世背后，其意义不仅在于融资方式的革新，更在于可能开启了中国基建投资的内生循环，即以存量资产支持增量扩张。换一句话说，基础设施REITs作为盘活存量资产利器，打开了基建发展新空间。

　　值得关注的是，《通知》对基础设施REITs试点项目提出了三点要求，即聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目。具体而言，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

　　不动产金融产品主流

　　针对基础设施REITs试点工作安排，试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。

　　业内人士认为，作为国际资本市场不动产金融产品的主流形式，公募REITs与股票一样具有高流动性，可以上市交易，通常称作标准REITs。在标准形式下，REITs通过向投资者发行份额，投资者一方面可以获得REITs的分红收入，另一方面还可以在二级市场上自由交易获取资本利得；REITs持有不动产或不动产组合为不动产，其市场价格波动与REITs价格有关联。