一、纠纷由来

　　盘锦一家商业地产项目的开发商（下称“商业地产项目方”）在盘锦新开发的区域内以免2年房屋租金的优惠条件，准备引进一家大型超市来吸引人气，以增强地产项目品牌影响力，促进地产项目销量增加。2012年7月29日，几位温州商人募集资金合股成立了一家大型超市（下称“超市投资方”），并与该商业地产项目方签订租赁合同，合同签订期限为22年，并交纳保证金100万元。超市成立后，由于几位温州股东没时间在盘锦参与超市管理，便聘用一位职业经理人负责管理该超市，超市开业后由于经营不善，客流量不大，连续亏损，未达到吸引人气之预期效果。2013年7月16日，该地产项目物业下达通知单，要求超市停止营业。

　　事件发生后，超市投资方与商业地产项目方之间因各自经济利益，各执一词，互不相让，由合作走向对立、由商业伙伴转变为矛盾仇敌。超市投资方坚持称：因商业地产项目物业下达了超市停止营业通知书，超市已无法继续经营，商业地产项目方未遵守合同要求和履约期限，属于违约行为。在双方解除合同的情况下，理应由商业地产项目方向超市投资方赔偿超市装修和投资设备等款项，并退回保证金。商业地产项目方则坚持称：超市管理层出现问题，致使营业后经营不善，并且还导致房屋周边公共设施和房屋内多件设备遭到破坏，在百般无奈之下，地产项目物业才通知超市停止营业。同时，超市投资方未能按照合同约定，尽心尽力经营超市，属于未尽到履约义务，理当解除合同，并对超市投资方装修和购置设备等方面的经济损失不予赔偿。

　　7月底，在双方争执不下的情况下，经人指引，双方找到了辽宁省总商会调解中心。

　　二、情况分析

　　城市新区的地产项目通过“招商”“引资”等方式，利用容易聚集人气的商场、超市等商业模式来“撑场”、“填场”，为新开发的地产项目制造影响，以此来扩大商业项目地产的销售量，与前来投资的商家实现共赢，这是目前比较流行的一种地产销售模式。本来，商业项目地产与前来投资商家之间的商业运营交叉互补是顺理成章的，但这种利益输送，一旦引入的商业模式“生存艰难”，无法达到预期效果，那么这种合作就会破裂，商业项目地产方就会与前来投资的商家产生矛盾隔阂，甚至会发生经济纠纷。

　　此案中，盘锦一家商业地产项目方“借鸡生蛋”，“招商引资”一家大型超市来“激活”新区商业项目地产。超市投资方的几位温州股东投资数百万元成立超市并营业后，因经营不善，连续亏损未能盈利，现又接到停业通知，一时进退两难，无所适从。商业地产项目物业因某种原因对超市下达了停止营业通知书，原本是合作伙伴的商业地产项目方，被推到了矛盾争议和经济纠纷的最前沿。最后，双方矛盾激化，各执一词，互不相让，闹得难解难分，不得不“撕破脸皮”，对簿公堂。

　　企业与企业之间矛盾纠纷，多数都是因利益关系而起。此案中，因超市投资方经营不善，未实现预期目标，商业地产项目方为降低销售成本，改变营销策略，继而对超市下达停止营业通知书，使超市经营雪上加霜。

　　调解中心认为，诉讼纠纷关系企业根本利益，双方能够参与调解，说明企业对调解程序是认可的。

　　三、调解工作

　　为顺利完成此次调解任务，尽最大努力让矛盾双方满意，省工商联法律维权处处长袁有训带着自己的调解团队，包括辽宁省总商会调解中心4名调解员，先后4次到盘锦了解矛盾和纠纷情况，研究调解方案，商讨调解步骤，并亲自分别与商业地产项目方和超市投资方主要负责人协商调解内容。

　　在辽宁省总商会的积极努力下，通过长达1个多月的沟通、协商，双方从态度激进到握手言和，最后达成和解协议。9月8日，商业地产项目方从大局出发，不计较对方违约责任，全额退回超市100万元保证金，同时补偿超市装修等损失200多万元，其中装修部分资金达178万元，免收36.3万元制冷费和8万元电梯损坏赔偿金。超市投资方考虑到事件影响，以及今后事业发展愿景，表示接受调解方案，同意了结此事。

　　商业地产项目方已按照调解结果，履行了补偿、赔偿事项，并退回了超市保证金。

　　四、启示与思考

　　诉讼纠缠是每个企业遇到的最大麻烦。企业之间出现纠纷和矛盾，如果调解中心不介入，那么就只有走法律程序、对簿公堂、经历诉讼等复杂的过程，这样不仅会发生大量的诉讼成本，更会是一个两败俱伤的结果。就此案而言，由于双方各执一词，各有理由，就算双方诉讼法律，通过法院解决，也有可能因为判决结果等问题，因判决没有达到各自的利益诉求，而将矛盾搁置，使两家的官司悬而不决、决而未了。超市投资方的几位温州股东在全国各地经营事业，盘锦的商业地产项目开发商也有很多新项目，为了这样一个小事纠缠，实在没有赢家。

　　调解中心让民企维权有了捷径。经过商会调解，两家企业不但免去了诉讼纠缠之苦，还让双方都节约了诉讼成本，达到双方要求的目的。同时，经过调解中心调解，双方握手言和，增强互信，成为朋友，为今后在商业上继续合作扫除了障碍，奠定了基础。

　　（辽宁省工商联）