一、纠纷由来

　　2013年1月起，某科技公司以“房屋室内被盗”为由，拒绝向东城区某办公大厦物业公司缴纳物业管理费。物业公司提出，如限期不交纳物业费，即进行断电，并向人民法院起诉要求科技公司支付上述款项，并支付违约金。科技公司称，2012年9月，盗窃分子入室将公司电脑等贵重物品盗走，科技公司已向公安机关报案，因物业公司在科技公司被盗事件上，存在管理过错，对此，物业公司应承担赔偿责任，故科技公司拒绝交纳物业管理费。2016年6月，科技公司向我商会申请调解这起物业管理纠纷。

　　二、情况分析

　　科技公司与物业公司之间形成了物业管理服务合同关系，双方应当按照协议约定享有权利、履行义务。物业公司提供物业管理服务后，享有收取物业管理费的权利。科技公司接受服务后，也有按时交纳物业管理费的义务。对于盗窃案件，物业公司管理存在疏漏，应对损失承担部分赔偿责任。但科技公司以此拒付物业管理费等费用理由不当。

　　三、调解工作

　　调解时，商会首先从情理上表达了希望科技公司与物业公司能够和平相处的态度，毕竟科技公司办公场所在此大厦，很多方面还需要物业公司配合、支持。同时，物业公司需要长期提供物业管理服务，并向科技公司收取物业管理费。继而指出物业公司未履行约定义务对外来人员进行登记，管理不到位，存在管理过错，应就科技公司被盗事件承担责任，并予以适当赔偿，但科技公司应向应当正常交纳物业费用，关于赔偿事宜应当另行主张权利。

　　经过多次沟通、协商，科技公司愿意交纳物业管理费，物业公司承认了管理中存在的过错，并愿意对科技公司的损失进行一定的补偿。在商会积极协调下，科技公司将拖欠四年的物业管理费补齐，物业公司愿意对科技公司的损失进行赔偿，将赔偿款项提高到了人民币2.5万元。目前，双方均已履行完毕，调解取得了满意的成果。

　　四、启示与思考

　　关于此类纠纷，发生了被盗事件，首先，应当重点了解盗窃分子可能的进出办公区域的情况，从而判断物业公司是否存在管理疏忽。其次，应当查阅与物业公司签订的各种协议、合同以及物业公司在大厦张贴、公示的物业服务标准等，判断物业公司的服务、管理是否与承诺的物业服务、管理是否一致。再次，还应当了解法律、法规、政府规范性文件中对物业公司的要求，如果物业公司违反上述规定，显然是应当承担责任。最后，还应当要求公安机关出具报警记录，从而证明办公场所确实发生了盗窃事件。做足这些工作后，方能证明物业公司是否存在管理过错。

　　另外，调解工作是做人的思想工作，要想取得好的效果必须找到相对双方的痛点和共同利益汇合点。痛点有利于当事人降低利益预期，共同利益汇合点有利于推动达成协议。因此，调解工作人员必须加强这方面的训练。

　　（北京市东城区法律商会）